Warum Immobilienfinanzierungen heute schwieriger sind – die Folgen von Basel III

Die Zeiten günstiger und unkomplizierter Immobilienfinanzierungen sind vorbei. Neben gestiegenen Zinsen sorgt vor allem das internationale Regelwerk Basel III dafür, dass Banken bei der Kreditvergabe heute deutlich vorsichtiger agieren. Doch was steckt dahinter – und was bedeutet das konkret für Käufer und Eigentümer?

Mehr Eigenkapital – weniger Kreditspielraum

Basel III ist ein globales Reformpaket für Banken, das nach der Finanzkrise entwickelt wurde, um das Finanzsystem stabiler zu machen. Seit seiner Umsetzung in der EU (finale Anpassungen bis 2025/2026) müssen Banken mehr Eigenkapital für Kredite hinterlegen.
Laut Deutscher Bundesbank steigt der Eigenkapitalbedarf im deutschen Bankensektor im Durchschnitt um rund 8 bis 11 Prozent – je nach Geschäftsmodell sogar deutlich mehr.
(Quelle: Deutsche Bundesbank, 08.10.2024)

Das bedeutet: Jede vergebene Finanzierung bindet mehr Kapital und wird für die Bank teurer. Diese höheren Kosten geben die Institute über strengere Vergabekriterien oder höhere Zinsen an ihre Kunden weiter.

Härtere Bewertung – besonders bei Immobilien

Gerade Immobilienfinanzierungen sind von den neuen Regeln betroffen. Die Beleihungswerte werden konservativer berechnet, und viele Banken verlangen höhere Eigenkapitalquoten – häufig 20 bis 30 % statt der früher üblichen 10 %.
Für Selbstständige oder Käufer ohne Eigenheim-Erfahrung wird der Kreditzugang dadurch spürbar schwerer.

Laut einer Analyse des Finanzportals fpmi.de könnte die Kreditkapazität für Immobilienfinanzierungen in Europa durch Basel III um mehr als 120 Milliarden Euro sinken. Das betrifft vor allem private Baufinanzierungen und Investoren im Mittelstand.
(Quelle: FPMI – Forum Privatwirtschaft und Mittelstand, 2024)

Fazit: Stabilität hat ihren Preis

Ziel von Basel III ist es, das Bankensystem sicherer zu machen – doch der Preis dafür ist hoch. Die Finanzierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien wird komplexer, teurer und erfordert mehr Eigenkapital.
Wer heute eine Immobilie erwerben möchte, sollte daher frühzeitig mit seiner Bank sprechen, Finanzierungsangebote vergleichen und mögliche Förderprogramme prüfen.